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【問題一】增貸和二胎如何申請，增貸和二胎各是什麼？

【答：】
洪慧純指出，所謂房屋貸款增貸，是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後，再次申請房貸，貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金，例如3年前，小陳將房子向銀行申請房貸800萬元，3年內還了80萬元的本金，因為要籌措子女的留學基金，需要一筆資金，決定再向銀行申請貸款，此時，如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，將已經償還的80萬元借貸出來。
而所謂的二胎，簡單來說，指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權，例如小黑有一間在內湖區的房子，為了要申請到更多貸款，小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款，另外再拿同一間房子，再向B銀行申請一筆房屋貸款，在這樣的情況下，A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

民眾如果有申請二胎的需求，可以依照各銀行規定，以房屋做為擔保品，向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產，也就是房屋當作抵押品，所以在辦理信用貸款時，需要的工作證明、財力證明等資料核准，會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示，申辦二胎房貸時，應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況，以及收入證明或往來存摺等文件資料。
民眾申請二胎時，除了須考量5~18%不等的利息，還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本，這些費用視各銀行規定，而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起，以貸款50萬元為例，設定費用約為600元。

【問題二】房屋二胎還是房屋增貸好？

【答：】
洪慧純表示，以上述的例子來看，小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款，再向B銀行申請一筆房屋，如果很不幸地，小黑在未來欠債，或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸，導致房子被法拍的話，小黑一開始申請的A銀行，可以先獲得房屋法拍的償還金額，假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少，那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。
正因為房屋二胎對於銀行來說，風險較高，因此銀行在核放二胎貸款時，利率和費用都會提高，對民眾而言，不一定較划算。
而如果小黑利用房貸增貸的話，等於是和銀行重新立定新的房貸契約，小黑必須同時負擔2個房貸費用，建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力，謹慎申請貸款。

【問題三】房屋貸款增貸資格條件

【答：】
台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示，所謂房屋貸款增貸，是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後，可能因為資金調度上的需求，再次申請辦理新增的房貸，也就是把已經還給銀行的房貸本金，再借出來。房貸增貸的做法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人同時需要負擔2個房貸費用。
各個銀行的增貸標準不同，一般來說，民眾如果臨時有資金上的需求，只要擁有房地產、繳款順利，正常的情況下都可以申請借款。

【問題四】房屋增貸是要如何申辦？

【答：】
洪慧純表示，民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸，或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時，銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題，因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況，另外，銀行撥放貸款之前，也會重新評估客戶的還款記錄，如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂，那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件，屋況與還款能力無虞的話，應該可以順利申請增貸。

【問題五】房屋增貸的可能性(機率)

【答：】
洪慧純表示，購屋族想申請房貸增貸，通常可能會遇到幾個問題，造成增貸空間不夠，例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良，或是銀行重新鑑價評估後，發現該房屋增值的空間不大，而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了，大部分銀行都願意保持良好的往來，讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

【問題六】房屋增貸利率多少？

【答：】
洪慧純表示，房屋增貸時，民眾需重新跟銀行立定契約，新約的增貸金額計算方式，就是以新的估價結果計算可貸額度，再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出，利率以重新立約的情況而定。
一般而言，向原房貸銀行申請增貸，可享和原本貸款相同的利率，還款期限也可以與原本的房貸一起計算，或是民眾也可以另外設定還款時間，但這樣一來可能會有些風險，因為清償房貸的時間會跟著拉長。

【問題七】增貸、轉貸有手續費嗎？

【答：】
洪慧純表示，同一銀行申請增貸的手續費，大致和變更房貸專案的手續費差不多，大約落在3000~5000元，此外如果需要重新估價的話，還要負擔約5000元的費用，這筆金額必須由由貸款人自行吸收，但是，如果民眾增貸的金額額度不高的話，可能不必重新估價。
如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠，或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸，如果申請轉貸的話，新的銀行一樣會重新啟動估價，但要注意的是，轉貸時應該要負擔部分成本，包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用，大約為1萬5000元左右。

【問題八】信用不良如何房屋轉增貸？

【答：】
中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示，銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況，以及個人的還款能力與信用情況，決定核發貸款的成數，轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。
因此，如果個人信用不佳的情況下，最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等，多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書，例如以二等親屬當做保人，確保還款能力無虞，如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話，可能較難申請到較佳的貸款成數，甚至銀行可能會拒絕核貸。

【問題九】房屋增貸與保證人問題

【答：】
以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保，無法付出貸款時，保人就成為銀行討債的對象，但這樣的情況，以後可能比較不常見了。江龍名表示，銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變，目前現行法律規定，只要擔保價值足夠，銀行就不能再要求申貸者提供保證人。
但如何才能證明擔保價值足夠呢？江龍名表示，銀行核放增貸時，需要借款人提供財力證明，例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料，另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄，如果有借款人的信用不佳，或無法提供足夠的財力證明，銀行就有可能要求借款人主動提供保證人，保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度，避免借款人無力償還債務，銀行卻求助無門的窘境。

【問題十】辦理房屋增貸的時間要多久

【答：】
江龍名表示，如果民眾要申請房屋轉增貸，最好備妥文件才能加快速度，一般來說房屋轉增貸款處理時間，最短大約為7~10個工作天，但如果送件資料不足，可能會拖延12~15個工作天；如果民眾個人的信用紀錄無虞，房屋座落的位置、屋況也不錯，有機會較快通過審查，如果銀行還是遲遲未核發貸款，民眾卻又急迫需要用錢，可以主動跟銀行連絡，了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了，讓銀行近快核發貸款，舒緩資金壓力。

【問題十一】房屋貸款是否需要辦二胎房貸

【答：】
江龍名表示，如果民眾沒有財務上的需求，第一家銀行申請的貸款額度足夠，就不一定要辦理二胎房貸；如果真的需要調度資金，也可考慮申請二胎，二胎不像申請信貸，不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單，較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。
但因為二胎房貸利率偏高，如果民眾資金需求不大，又是有固定收入的上班族，只要信用良好、還款紀錄佳，也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。
而如果民眾所需金額額度較高，手中的房貸也已經按時繳款超過半年，已償還部份未超過房屋鑑價價值，除了二胎外，可以可考慮先向原銀行請增貸，例如小張去年買進1000萬元的住宅，鑑價後可貸款800萬元，若是已經償還50萬元本金，即可申辦增貸，但值得注意的是，最後銀行核放的貸款金額，還是會考量房屋殘存的價值而定，貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

雖然春節連假已結束，不過房市端顯然還『沉浸』在過年期間『熱賣』的歡愉中。不過住展企研室更關切的則是，同時間曝光的另一則重大政策訊息，那就是有關地上權將可分割出售(貸款)的消息。
此項消息，最早在17號在工商時報刊出，指出財政部擬鬆綁相關法令，以提振地上權住宅買氣，讓公有地(地上權)能成功脫標。兩天後，同報系之中國時報又刊出類似消息。
然綜合整理兩篇報導發現，這項消息，應是財政部(含國產署)單方面的計畫(修改地上權作業要點)；換言之，此事並無太多實質進展，和上月消息相似，另一主管機關金管會的態度仍傾向保留，也就是維持地上權非『權利質權』，不能分割貸款的規定。
設定地上權是否真能如近日相關報導所指，可分割出售並貸款？還是要看本月底相關單位第二次會議才能確立，也要看銀行端的態度；套句該業種說法：『銀行不是慈善事業』，最後還是在商言商，如果地上權住宅的票房維持現狀或妾身未明，銀行貸款的意願仍難提升。
住展企研室能理解，財政部此舉是想提高公有地設定地上權標售案之脫標誘因；因為先前幾宗非市中心區標售案，最後未成功標出或乏人問津，除地段問題外，主要還是卡在地上權無法分割出售並貸款一事；如果地上權設定案最後需蓋住宅出售，上述狀況就是影響業者投標意願之一大問題。
然而住展企研室認為，即便如此動機合情合理，但後續可能衍生的問題，仍應審慎考量、防範未然。上月相關消息曝光後，本室曾引用台北車站交九案「京站」案例認為，設定地上權住宅案第一手出售問題應該不大，然後續轉手就有困難。不過，這正是考量地上權住宅管理，及設定年限到期後需回收的權益之計。
過去北市府的地上權住宅案，其實就碰到年限期滿後，住戶要求逕行購買土地權的爭議，至今仍懸而未決。如果財政部研擬的方向最後確立並上路，或許目前公告的地上權標售案可望順利脫標，但是否曾考慮，屆時可能也會碰到回收困難的問題？尤其，「京站」這類『地上使用權』的持有戶，是否會要求『溯及既往』、『就地適用』？也須同時考慮進來。
現在財政部想藉由規定鬆綁，讓地上權案可分割出售及貸款，『解決』部分地上權案票房不佳的窘境，進而達成透過地上權案標售籌措財源的終極目的；但如不能同時考慮之後權利回收及是否『溯及既往』等問題，則顯然是陷入短線操作、忽略長期的窠臼。如此這般，姑且不談官方，至少消費絕不會是最後贏家。

住在台中的家庭主婦Kay，每天一心一意照顧先生和寶貝女兒是最大的幸福，把家裡打掃得乾淨整齊、一塵不染為最大使命。本來一家三口住在室內三十坪的三房綽綽有餘，但為了一歲學步中的女兒能有更大的活動空間，他們換到室內六十坪的四房，以為花了兩倍半的價格買到多一倍的空間是值得的，但沒想到魔鬼居然藏在「地板」裡！
地板變蹺蹺板 有上坡和下坡
當初Kay和先生花了好幾個月看了很多房子，不是樓層太低沒景觀，要不就是開價好高，負擔過重。最後，在一個附近公園綠地多，適合小孩活動的社區，Kay被一間裝潢美、景觀美、價格也美的高樓層四房所吸引，「不僅廚具衛浴都換新的，也特地粉刷，而且最棒的是有永久棟距，白天可看到公園綠地，晚上可看到台中夜景，美極了！」
主臥數塊拋光石英磚隆起來，只好挖起來重鋪。
無奈，好景不常，Kay沒想到才住了四個月，就在某天早晨打掃時發現主臥的拋光石英磚地板「怎麼不是平的，吸塵器推不過去，推過去要上坡再下坡！」Kay覺得太誇張了，地磚怎麼會「蹦起來」變成蹺蹺板？敲一敲，聲音和其他平平的地方也不一樣，怪怪的，原來裡頭是空心的！「我用瓶子放在地上看看，在不平的地磚上還會滾動，主臥有好幾處都凸起來了。」，只差放了音樂，就可以麥可上身，大跳「月球漫步」舞。

財政部賦稅署公告101年度個人出售房屋財產交易所得標準，依照各地房地產交易價格及漲幅調整；其中，台北市的大安區、中正區、信義區及松山區提高到房屋評定現值的48％，為全國最重、史上最高，今年5月報稅適用。
住展企研室調查，新北市則維持去年四大分區的認定原則，泰山及林口區由於房市交易熱絡，從14％一舉調至26％，為全台最大調幅；而三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，則往上小調2個百分點至28％。
對於政府調高個人出售房屋財產交易所得，被認為政府又在搶錢，透過增加稅賦來填補政府負債的黑洞。北市的大安區、中正區、信義區及松山區4區是台北市的市中心區，根據住展企研室的資料，4區的預售新成屋房價為一坪108~129萬不等，其中最高的就是大安區的每坪129萬元。
對於調高北市市中心區的房屋財產交易所得，不知立基點為何，是為了打房？還是為加稅而加稅？政府說依照各地房地產交易價格及漲幅而調整，然而對於像藝人阿妹先前住過的豪宅，轉手3次，賣方各賺了上億元，有課到應課的稅？答案當然是沒有。
房市受打房的影響，雙北市的建物移轉棟數創下10年的低點，如今政府再透過加稅來增加買屋賣屋者的稅賦，會不會像大陸祭出的國五條一樣，將稅賦移嫁給購買者？反倒使房價的成本再墊高，這是政府要的結果？大有為的政府在增稅前能不多深思熟慮一番嗎？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台中市將於2013年5月1日實施全國首創的容積移轉新規定，透過容積移轉，安全無虞的違建得以合法化，歷史建物79處也獲得保存，老樹生長的土地也可用來換取容積率以保住老樹，同時也保住所有權人的權益。
台中市府新修正的「台中市實施都市計畫容積移轉審查許可條件及作業要點」5月1日上路，這項新規定最大的特色是，過去舊規定是以「道路」用地來換取容積率，現在範圍擴大到老樹生長地、公園、兒童遊樂場、人行廣場、綠地、停車場、排水道、廣場、溝渠及河道等公共設施用地，還有歷史建物、文化景觀、聚落，可換取容積率；另外，舊市區更新地區的建地如捐作開放空間使用，也可換取容積率。
都發局指出，新的容積移轉規定，上述這些土地所有權人可以將容積率賣給需要的人，像是建商及違章所有權人等，如此建商可以蓋比較高的樓，而違建則可合法化。另外這些土地所有權人也可將地捐給政府，來換取容積率在別處蓋房子，政府則可因此加速取得公設用地。
都發局長何肇喜指出，依市長胡志強對建物管理「安全第一、務實處理」的指示，推出的這些措施都是全國首創，可以有效解決「都市之瘤」的違建問題，歷史建物也得以保存，所有人的權益也不致受損，政府還可大幅減少徵收公共設施用地的經費，一舉數得。
以違建為例，台中市每年約增加7000多件違建，目前約計4萬多件，都發局的人力、物力1年只能拆1千件，拆都拆不完，所以目前對於2011年4月20日以前的建物進行列管，集中火力拆除2011年4月21日以後的違建，尤其是影響公共安全、占用國有地、影響交通的違建，優先拆除，其餘的違建都可透過買公園、綠地或歷史建物等等的容積率之後，得以合法。
新的容積移轉規定如果有違建，向外取得容積的上限是基準容積的30％，舉例說，一塊一百坪商業區土地，其基準容積是320％，最多可向外取得96％容積率，相當於可以再蓋一層樓，如此這塊土地原本的頂樓違建就可取得建照、使用執照，得以合法化。
至於歷史建物也可解套！何局長說，被判定為歷史建物的土地所有權人最大困擾是土地原本可蓋高樓出售，被判定歷史建物之後動彈不得，利益受損，但新法實施後，歷史建物不得拆除新建，但土地的所有容積率都可移轉出售，土地還是所有權人的，其權益不致受損，而且歷史建物也得以保存。
不過，何局長強調，容積移轉的比率是有限制的，以免造成建築「怪物!」所以新法規定臨接未達20公尺已開闢道路的建地，其移入容積量不得超過基準容積的20％，臨接20公尺以上道路，不得超過30％。
其次，新法也規定，捐道路用地最多能換取原規定一半的建築容積，另一半必須用公園、綠地、停車場、排水道等公設用地來換取，以便政府加速取得公設用地。受保護樹木及其必要生育地環境之土地，亦得作為容積移轉送出營地，都發局與農業局將於3月12日下午假豐原區陽明大樓舉辦愛樹宣言暨護樹聯盟座談會，歡迎各界參加。

台中市將於2013年5月1日實施全國首創的容積移轉新規定。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

作者：MyGoNews衷柏宣
時間：2013-02-17



拉長房地產持有時間來看，用2023年(10年後)的房價來看2013年，你覺得現在房價還會太貴嗎？

作者_幸福空間　
圖文提供 雲方室內設計
開放式的廚房空間，加以特殊柱體和抽油煙機客製化包覆性設計，讓平凡廚具也能成為造型亮點。
位於淡水河畔的度假行館，是平日定居美國屋主返台最溫暖的心靈居所，設計師潘仕敏依此為發想，客變時透過格局調整將大片的河岸風采與光影導入室，讓公、私領域皆能盡享這份愜意，另外，因屋主本身為美式傢俱進口商，設計之初便已設定家私選擇，雲方設計便進一步將其融入、創造美式古典的風格居家。
在空間分配上為完美詮釋度假的自在，私領域則皆採套房尺度規劃，其中以主臥房內加大處理的觀景湯屋最為吸睛。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】財政部說明，根據相關統計資料研析，特銷稅確實已發揮其健全房屋市場之效果，在不影響正常交易情形下，初步達成遏止投機炒作及強化租稅公平的政策目標：
財政部指出，奢侈稅開徵後的效益為：
一、開徵後全國建物移轉棟數有明顯減少趨勢， 以2012年度與2010年度（開徵前）相較，全國建物買賣棟數減少18.92%，五大都會區中以台北市及新北市減少幅度最大(減幅分別為39.11%及36.08%)。
二、交易價格已無異常飆漲情形，房價逐漸回穩，台北市2012年10月份每坪單價甚至較實施前2011年1月份每坪單價下跌6.26%。
三、就購屋動機而言，以投資為目的購屋之比例逐漸減少，2012年第3季投資目的之購屋僅占12.1％，自住目的之購屋(包括首購或換屋)所占比例為87.9%；2010年第3季投資購屋者占18.5%，自住購屋者占81.5%，足見特銷稅並不影響自住購屋意願。
財政部進一步表示，該條例自2011年6月1日起施行，截至2013年1月31日止，徵起稅收67億2,282萬餘元，全數用於社會福利支出，對於改善所得分配，亦有所助益。
外界因稅收與開徵前預估數有所落差而對特銷稅成效屢有質疑部分，該部說明，稅收與預估數差異之原因，主要是因房地短期交易量較預估數減少所致，因此，稅收少正可佐證特銷稅已發揮其遏止短期投機炒作效果。
為了提供更為客觀公正的特銷稅成效報告，以消除部分民眾疑慮，該部已委託專家學者就該條例施行屆滿2年的成效進行研究並研提具體改進建議，以作為未來檢討參考。該部強調，對於研議修正方向並無預設立場。

【問題一】自備款需要準備多少成數？

【答：】
不少人都以買屋為人生的夢想，現在的房貸利率還是處於相對低檔，因此不少人都會考慮貸款買屋。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，雖然現在房貸利率低，不過在央行限縮貸款條件的情況下，自備款必須從以前的8成，縮減為6~7成。
也就是說，假設你要買1000萬元的房屋，你至少得準備到300萬元到400萬元的自備款，才有可能貸款。不過對於小套房產品，或是地上權的產品，自備款可能就要準備到5成以上了，因為不少銀行會針對上述的兩樣產品，貸款成數限縮。另外，新北市的淡水、三峽、林口區，則因為之前房屋釋出量太大、政府限縮房貸成數，也有可能只能貸款6成，自備款相對也得拉高到4成。
另外其實買屋除了自備款外，還得考慮一些雜項支出，像是過戶費、預繳水電費、預繳管理費、保險費，如果有委託仲介，也要給予仲介費。不少人還要存一筆裝潢費，因此買屋前，最好存款要有「房屋總價」的4成以上，會比較保險。

【問題二】簽約後才發現自備款不足該怎麼辦？

【答：】
徐佳馨表示，不少人以為存到了100、200萬元就足以承擔自備款，興沖沖的去買房，但卻因為貸款成數低，或是因為其他原因銀行不願意給予太多貸款，導致自備款不足。舉例來說，小黃在大台北看屋看了1年以上，雖然只有自備款150萬元，但好不容易總算看到適合新婚居住的房屋，總價也只要500萬元。
如果以自備款3成來看，小黃其實剛好已經存到了自備款，因此信心滿滿的與對方簽約，沒想到等到要和銀行談貸款時，各家銀行都說小黃因為買的地點偏遠，都只願意給予貸款6成，因此小黃的自備款還欠50萬元支付不出來。
徐佳馨分析，如果遇到這樣的例子，通常會建議當事人趕緊多聯絡其他幾家銀行，看是否有可能將貸款成數拉高，或是與親朋好友趕緊湊錢，最壞的結果就是找銀行做一般信用性貸款，不過信用貸款的利率通常會比房貸高，比較划不來。
但無論如何，都要盡快解決自備款不足的問題，不然如果一直湊不齊自備款，很有可能因為毀約而導致訂金被沒收。徐佳馨分析，一般來說買賣雙方在簽約的時候，都會加註：貸款成數不足契約約定成數時，買方應該要無條件一次付清差額，否則視為違約。
如果發生實際貸款下來的成數不足時，賣方通常會依上面的約定，要求買方一定要在期限內補足差額，如果不能補足差額，賣方就可以依照當時簽約的契約內容，要求解除契約、並且沒收買方已經支付的價金。所以如果真的因為貸款下不來、自備款又不足，很有可能會被沒收訂金，到時候真的欲哭無淚。
徐佳馨建議，為了避免發生自備款不足的窘境，建議在買屋前盡量手頭要存足夠的錢，另外也要盡量保持良好的信用紀錄，尤其是過去曾有信用破產的紀錄，銀行放款會特別審慎，很有可能會貸不下來，所以最好要和銀行維持良好的往來紀錄，銀行審核後放款也會比較大方。除了信用記錄好，公務人員、醫師或是百大企業的員工，貸款額度也會比較高。另外選擇市中心的房屋，也會比較容易貸款。

【問題三】無自備款如何買屋？該如何貸款？

【答：】
徐佳馨分析，政府限縮房貸的情況下，一般房貸的貸款成數已經從7~8成下降到6~7成，有些地區、特定的產品還只有5成左右，因此，如果沒有自備款要買新成屋、中古屋，真的是難上加難。
有些人可能會選擇低利信貸，雖然有些低利信貸前幾個月的利率約是3%左右，不過還是比一般房貸利率2%要來得高，而且不少信貸平均利率都高達10%以上，利息壓力也會相當大。另外，如果沒有自備款就表示自己沒有存款，因此信貸的利率也不見得可以壓低到3%以下，貸款的壓力也會比一般人大。
徐佳馨建議，如果手上沒有足夠的自備款，買房其實又不是想要立刻入住，或許可以考慮預售屋，因為預售屋是依照工程進度付款，不需要一次拿出高額頭期款，而且一般而言，建商會與某些特定銀行業者配合，景氣逐漸復甦的時候，貸款成數也會比過去來得要多，較容易談到比較好的利率，還有多餘的時間可以慢慢存錢，是比較好的選擇。

【問題四】購屋自備款不足，可否附其他房子當擔保？

【答：】
徐佳馨表示，如果自備款不足，又想要買屋，這時有些人可能會考慮想要把其他房子拿來當擔保品，拉高貸款成數。舉例來說，小黃想買1000萬的房屋，可是手頭上只有100萬元，自備款還差200萬元，但是小黃家中有其它房屋，小黃企圖想要把其他房屋拿來當擔保品，來說服銀行將貸款成數拉高到9成。
徐佳馨也分析，一般來說銀行對於購屋房屋貸款的貸款成數自有規定，並不會因為增加保證人、抵押其它不動產，就可以增貸，或是做為條件上的交換。有加保、或是抵押其它戶房產的適用性，是在「補強授信條件」下進行的，也就是說，借款人本身的負債比過高、無法提供銀行所需的財力證明、或是借款人本身的信用記錄有輕微瑕疵等前提下，才需要提出其他不動產擔任擔保品。
除非小黃直接把另一間房屋拿去銀行增貸或是二胎貸款，直接將房屋換成現金。不過二胎貸款的利率和費用相對也比較高，真的算下來不見得比較划算。因此建議如果還沒存到自備款，最好是不要輕易的想要買超過自己能力的房屋。

【問題五】購屋自備款不足，如何增貸？

【答：】
徐佳馨表示，如果自備款不足，手頭上剛好又有其他間房屋，而且該房屋的部分貸款也已經還清了，就適合增貸。舉例來說，小黃想買1000萬的房屋，可是手頭上只有100萬元，自備款還差200萬元，可是小黃的父母有間價值2000萬元的房屋，貸款幾乎已經還完了，小黃的父母願意將房屋增貸200萬元，將200萬元現金直接給予小黃支付新房屋的自備款。
像這樣就是增貸成功，而且也成功籌得自備款的方法。徐佳馨分析，有些人在非買房屋不可的情況下，可能會想拿其他房屋增貸，會考慮增貸的房屋通常已經清償部分本金了、或是貸款幾乎已經還光了。如果真的要增貸，可以直接向原房貸銀行申請，或是找其他銀行申辦。
不過辦理增貸時，有些銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題，多數銀行都會重新鑑定擔保品價值，並且勘查屋況；銀行撥放貸款前，也會重新評估客戶的還款記錄，如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂，那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。

【問題六】自備款多寡與議價空間有關係嗎？

【答：】
徐佳馨分析，買房因為金額高，加上現在利率低，大部分的人都會選擇貸款買屋；不過以前房貸利率較高的時候，不少人都是存到了全部的錢才買屋，也才導致不少人一輩子追不上房價的事情。
因為買房金額高，而且往往交易的對象是一般屋主，因此無論是拿現金還是貸款，屋主都還是拿得到全部的金額，並不會因為其他因素而拿不到全額的現金，因此拿現金買屋通常「較難」有機會可以殺價。
不過政府逐漸限縮房貸，加上部分地區可能難以貸款，這時現金付款就相對有優勢了。如果在貸款難、買屋人少的地區，像是一些郊區，或是工業住宅等特殊產品，因為貸款比較不容易下來，因此自備款越多，其實對自己殺價也越有利。
因為對方會怕有些買方貸款貸不到，或是貸款情形差而導致違約，也怕賣屋賣不出去，因此只要強調自己現金付款，議價空間也會比較大。另外就是有增建的房屋，通常銀行不會將增建範圍算進去，因此貸款出來的金額也不見得能如想像中高，因此針對特殊產品來說，尤其是小套房、工業住宅、農地等較難以貸款的產品，自備款越多，還是有機會可以向對方議價。不過若是一般的房屋物件，尤其是熱門地段的房屋，無論是現金付款還是貸款，對賣方來說都沒有差別，就比較難殺價了。

【問題七】購屋自備款跟簽約款差別在哪？

【答：】
徐佳馨分析，如果購買中古屋，通常簽約的時候必須交出房屋總價的10%作為簽約款，以表示雙方契約達成協議，未來倘若發生任何違約的事情，簽約款很有可能就會被沒收。而簽約過後，還會有用印、完稅接著就要交屋了，交屋的時候買方則應該付清剩下的款項，也就是說除了自備款外，也應該要有銀行貸款發下來的金額。
舉例來說，劉太太買了一間1300萬元的房屋，簽約當下應該就要繳交簽約款130萬元，作為簽約款項，接著劉太太就會開始去談各種貸款的事情，等到經過用印、完稅、交屋後，假設劉太太確定已經向銀行貸到七成，劉太太就應該要交出剩下的260萬元的自備款，而其他的910萬元則由貸款成功的銀行支付。

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】新竹近年產業快速發展，房市蓬勃，又因竹科景氣在金融海後快速回溫，帶動購屋熱潮，房價跟著水漲船高，購屋族群偏向 年輕化，根據內政部公佈2012年底全台人口結構，新竹人口不但去年增幅超過10%，年齡老化指數，新竹市以51.90％僅次於桃園縣51.11％，名列 全台第二，新竹地區的購屋主力一向來自科學園區，這兩年興起的關埔重劃區，位置就在園區對面，也成功吸引竹科人的購屋眼光。
竹科園區內約有近13萬的就業人口，由於竹科一帶腹地受限，所以過去竹科人購屋只好位移至較遠的竹北，然而，近幾年鄰近新竹市科學園區，佔地59公頃的 「關埔重劃區」，近3年來建商大舉進駐開發，關埔重劃區是新竹市新興地段，擁有四通八達的交通網，帶進人潮，也引入錢潮，2013年公告現值調幅 6.6%、公告地價調幅4.3％，房價從3年每坪均價15萬元，來到每坪均價25萬元，3年飆漲6成以上，成了房市熱區。
近年來隨著竹科成長，房價受惠的最大區域，就是關埔重劃區跟竹北，再加上去台鐵捷運化完工，台鐵竹科站可以連接新竹高鐵站，讓這裡的交通網絡更加完整，位 於公道五路的「世博台灣館」於上週甫開幕，充滿文創、藝術吸晴不少，成為新竹市的知名地標和景點，加持周邊房價，平均落在20萬上下，也吸引更多竹科新貴 買方，買屋自住或是長期投資。
21世紀不動產新竹園區加盟店彭軒洲店長表示，慈雲路、公道五路是新竹市2大交通軸線，串連新竹縣、市及新竹科學園區，是廣大竹科人通勤要道，公道五路延 伸工程通車後，不僅可舒緩上下班車潮，也勢必帶動沿線土地及建物上揚，是地方發展一大利多。彭軒洲建議年輕購屋族，相對於預售、新成屋的「高貴」身價，中 古大樓單坪價格約落在15-18萬，價格親民，而且公設比偏低，可作為進入房市的選擇。